توقع تقرير صادر عن شركة العربى الافريقى الدولى لتداول الاوراق المالية أن تشهد السوق العقارية عمليات دمج واستحواذ لتعزيز مكانة الشركات وملاءتها المالية وذلك للتوافق مع ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى الذى أقرها مجلس الوزراء.

ويرى التقرير أن أى بدائل لا تراعى انخفاض القوة الشرائية للعملاء، فإنها ستضعف من تنافسية المطورين ذوى الملاءة المالية المنخفضة فى حال وجود مشاريع منافسة لمطورين بملاءة أعلى تقدم وحدات مماثلة عند نفس مستوى الأسعار ولكن بخطط سداد أطول أو فترات تسليم أقرب؛ لذلك، سيظل الحل الأمثل للتكيف مع تلك الضوابط الجديدة والاستمرار فى السوق بقوة، هو رفع الملاءة المالية.

كان مجلس الوزراء أصدر قرارا ينص على أن تلتزم جهات الولاية بإدراج «ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين» ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.

وقال محمود جاد محلل مالى بقطاع العقارات لدى شركة العربى الأفريقى: إن معظم تلك الضوابط ليست بممارسات جديدة بالنسبة لكبار المطورين؛ حيث يتبعون معظمها إلى حدٍ ما فى مشروعات الشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، كما يتبع هؤلاء المطورون نظام فصل حسابات المشاريع/ المراحل عن بعضها البعض بشكل عام.

ويؤكد التقرير أن الملاءة المالية هى التحدى الأكبر امام المطورين لضمان الاستمرارية فى السوق العقارية، موضحا أن عدم التزام المطورين بخطط التنفيذ يعرضهم لوقف التراخيص اللازمة لطرح المزيد من المشاريع أو المراحل والإعلان عن مخالفاتهم بوسائل الإعلام، كما يضعهم تحت لائحة من الجزاءات القانونية، وبالتالى قد نرى خروج عدد من المطورين المتعثرين فى حال عدم قدرتهم على توفيق أوضاعهم.

ويرى التقرير أن المطورين الجادين من ذوى الملاءة المالية المنخفضة فقد يلجأون إلى أحد خيارين: الأول ــ تسريع عملية التحصيل من خلال زيادة دفعة الحجز والمقدم و/ أو خفض فترات التقسيط. وهو ما قد يصعب تحقيقه فى ظل انخفاض القوة الشرائية للعملاء.

الثانى: الإعلان عن مد فترات التسليم للمشروعات وخطط التنفيذ بشكل رسمى بما يتناسب مع التحصيلات المتوقعة. ولكن طول فترات التسليم تزيد من تخوفات العملاء.

حسب التقرير فإن الضوابط تعد إجراء رقابيا يهدف إلى الحد من مخاطر البيع على الخريطة، كما أنها تبرز أهمية المطورين الأقوى ماليا والأكثر خبرة وجدية، فطبقا للضوابط، يلتزم المطور بإيداع نسبة من التكلفة الإنشائية للمشروع/ المرحلة، تبدأ من 20% للمساحات المحدودة وتصل إلى 3% للمساحات القصوى. وهو ما يتطلب تمتع المطور بملاءة مالية أقوى كلما زادت مساحة المشروع. وبرغم أن ذلك قد يمثل ضغطا على التدفقات النقدية للمطورين، إلا أنه يجوز لهم إيداع تلك النسبة فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، ما يعد ميزة وتشجيعا للمطورين ذوى الخبرات ممن لديهم مستحقات لدى العملاء بمشروعات/ مراحل مسلّمة.

علاوة على ذلك، يمكن للمطور خفض قيمة الحد الأدنى تدريجيا بالتناسب مع معدلات التنفيذ. طبقا لتقديراتنا، فإن استهلاك 100 جنيه من الحد الأدنى يتطلب تنفيذ أعمال بقيمة 150 جنيها للمشروعات المحدودة، 167 جنيها للمشروعات الصغيرة، 200 جنيه للمشروعات المتوسطة، 300 جنيه للمشروعات الكبيرة، و333 جنيها للمشروعات القصوى. ما يعمل على تشجيع المطورين لتسريع الأعمال بشكل أكبر كلما زادت مساحة المشروع.

وأبرز التقرير أكبر 7 شركات عقارية مدرجة بالبورصة المصرية بناء على مركزها المالى، من حيث: (1) رصيد النقدية والاستثمارات المالية، و(2) صافى النقدية (الديون)، وقياس مدى قدرتها على تغطية الحد الأدنى المطلوب إيداعه وهى إعمار مصر، طلعت مصطفى، بالم هيلز، أوراسكوم للتنمية، سوديك، مدينة نصر للإسكان، مصر الجديدة للإسكان.

واستعرض التقرير بعض الظواهر التى شهدتها السوق العقارية نتيجة دخول عدد من الشركات الجديدة إلى أرض المنافسة، قام بعضها بطرح عدد من المشروعات بمساحات لا تتناسب مع ملاءتها المالية ودون تخطيط كاف للتدفقات النقدية لمشروعاتها. وتتبع الشركات العقارية نظام البيع على الخريطة، حيث يقوم المطور بطرح الوحدات للبيع والبدء فى تحصيل الأقساط، ثم البدء فى الإنشاءات وتسليم الوحدات بعد عدة سنوات.

تابع: مد فترات التقسيط يحدث فجـوات تمويليـة: لقد شهدت السوق تغييرا كبيرا فى سياسات التحصيل منذ تعويم الجنيه المصرى أمام الدولار الأمريكى فى نوفمبر 2016 نتيجة لارتفاع أسعار العقارات وانخفاض القوة الشرائية للمشترين. حيث أصبحت الشركات تواجه فجوات تمويلية بعد لجوئها إلى تقديم مرونة وتسهيلات أكبر تمثلت فى خفض نسبة دفعة الحجز والمقدم من 20%ــ 30% لتصبح 0%ــ10%، وزيادة عدد سنوات التقسيط من 3ــ5 سنوات إلى 8ــ10 سنوات وأكثر. فى الوقت الذى تغيرت فيه فترات التسليم بشكل محدود من 3ــ4 سنوات إلى 4ــ5 سنوات.

أوضح التقرير أن اللجوء لممارسات غير فعالة أربكت السوق؛ حيث لجأت بعض الشركات الصغيرة من ذوى الملاءة المالية المنخفضة والتى لا تمتلك اسما تجاريا قويا فى السوق إلى بعض الممارسات رغم عدم جدواها. مثل طرح بعض المراحل بأسعار منخفضة آملين فى زيادة الأسعار فى المراحل اللاحقة، واستخدام حصيلة بعض المشاريع/المراحل فى تمويل مشاريع/مراحل أخرى. الأمر الذى أدى إلى تعثر بعض الشركات وتأخرها فى تسليم الوحدات إلى العملاء فى المواعيد وبالمواصفات المتفق عليها. بل إن بعض الشركات تقاعست عن التنفيذ وتسليم الوحدات إلى العملاء.

أضاف أن تأخــر التسليمات يضر بالعملاء والاقتصــاد لأن التعثر أو التأخر فى تسليم الوحدات العقارية فى بعض المشاريع تسبب فى عدد من المشكلات، أبرزها: 1) ضياع مدخرات وحقوق العملاء، 2) انخفاض ثقة العملاء فى السوق العقارية، 3) احتدام المنافسة وتباطؤ مبيعات المطورين الجادين، 4) تأخر تنفيذ خطط التنمية العمرانية التى تهدف إليها الدولة. ولا شك أن كل ذلك يؤثر بالسلب على عدد من القطاعات الاقتصادية الأخرى التى ترتبط بنشاط القطاع العقارى، مثل قطاع مواد البناء وقطاع المقاولات، وكلها قطاعات تساهم فى خلق العديد من فرص العمل.